sábado, 10 de marzo de 2018

Como ganar con la Ley de Expropiaciones



¿Porqué tiene que existir una ley de expropiaciones?
Los procesos de expropiación son traumáticos para los que resultan afectados… Como mínimo, su cotidianiedad se ve afectada mientras se adaptan a una nueva vivienda y realizan la mudanza. Desde la sensación de inseguridad (y más en este país donde la “seguridad económica” de las clases trabajadoras radica en su vivienda) al miedo a tener graves pérdidas económicas, a que no se les respete los derechos y sobretodo la falta de información sobre sus derechos y los deberes que las administraciones tienen con los expropiados. EXPROPIACIONES
Desde el ultraliberalismo, pero también desde los propios afectados suele surgir la propuesta de que “no hay expropiación” sinó negociación donde el afectado tiene la última palabra de si acepta o no la oferta que le haga la administración, incluso la opción de decir “no me mueven de mi propiedad porqué es mía”.
Esa idea tiene cierta aceptación entre los mass-media y la opinión pública por el síndrome de “David y Goliath”, donde el vecino expropiado aparece como el débil frente a una omnipotente administración capaz de imponer su fuerza.
Se alude que la ley de expropiación debería ser actualizada (la verdad es que es algo antigua) y sobretodo debilitar la fuerza de la administración a la hora de impulsar una expropiación.
Es verdad que el vecino se encuentra frente a un proceso que seguramente le supera y la forma de participación es algo oscura y difícil. Primero tiene que existir un plan inicial que se apruebe para que se pueda comenzar tan siquiera a presentar alegaciones, alegaciones que el afectado tiene que presentar de forma colectiva o individual ante un proyecto que ha de conocer y aprehenderlo. En el proceso de alegaciones el vecino tiene un margen de participación pero posiblemente este no sea satisfactorio. Por otro lado una vez aprobado definitivamente se inicia el proceso de expropiación (si se trata de una afectación concreta) donde el afectado confronta sus derechos individuales como propietario y/o inquilino frente a la administración.
Le ley juega a favor del afectado ya que le garantiza una serie de derechos a él y obligaciones a la administración. No es un proceso draconiano donde el expropiado queda con una mano delante y otra detrás, pero sí que es cierto que el afectado puede sentir que el “coste moral” más allá del económico jamás queda pagado.
Además cuenta con una cobertura judicial, los afectados pueden presentar un contencioso contra el proyecto y si este no se adecúa al interés general o el interés general se defiende tan debilmente en el proyecto que no justifica la expropiación se puede anular, pero este es un proceso lento.
Bien, la “sabiduría convencional” dice que la fuerza de la administración debería debilitarse, hacer que la ley no exista y se tenga que, obligatoriamente, llegar a una negociación donde el expropiado pueda retirarse, o dejar tan débil la expropiación forzosa que el proceso sea tan largo, que de facto, el afectado se pueda quedar hasta que le convenzan. TASACIONES
Hay un argumento muy sólido frente a este argumento. A parte de que la ley de expropiación se ha ido actualizando con reglamentos autonómicos (al menos hay reformas hasta del 2005, por tanto no es tan arcaico como pueda parecer la ley) y por tanto aspectos como los niveles de renta y la situación personal de cada afectado se tienen en consideración.. existe un peso relevante para que la ley de expropiaciones dé la posibilidad de una expropiación forzosa.
Pongamos el siguiente escenario, no existe ley de expropiación y los afectados negocian con la administración. ¿En que calidad negociarían?, cada uno lo haría en calidad de monopolista, si no hay nada que me fuerce a aceptar un justiprecio yo puedo pedir por mi vivienda lo que quiera… Si no me quiero ir, puedo pedir miles de millones de € y santas pascuas.. Aún cuando quisiera vender porqué saldría ganando, la administración siempre pagaría un precio desorbitado muy por encima del mercado (si la administración necesita expropiar una vivienda para abrir una calle no podrá expropiar la de al lado, sinó precisamente esa porqué las calles han de ser rectas) ya que es la administración la que tendría la nula capacidad de negociación: o acepta la petición económica o de cualquier tipo del afectado o no realiza ninguna actuación urbanística.
Lo que hoy en día cuesta más de una actuación urbanística suelen ser las expropiaciones y los realojamientos, si eliminara la opción de expropiación forzosa que hace que el afectado negocie sin una opción monopolista, cualquier actuación urbanística sería virtualmente inviable… La transformación de los barrios que han llevado varias ciudades para poder abrir calles, crear parques, instalar equipamientos, etc… Sin esa ley no se podrían abrir canalizaciones de agua, subestaciones eléctricas, crear parques, etc… ya que el suelo municipal es agotable y no siempre se tiene justo donde se necesita.
Por tanto, es cierto que hay que mejorar los mecanismos de interacción con los vecinos, expecialmente los afectados, pero al final ha de existir un mecanismo que de fuerza a la administración para poder velar por el interés general garantizando los derechos individuales.
Un ejemplo de este caso puede ser la situación en la que se encuentran los afectados por el PGM del Carmelo que exigen negociar con la administración, negociación que ellos desean en la calidad de poder negarse a la modificación del PGM, y negociación que bajo estas premisas no son aceptables, al final si se necesita ganar espacio para ubicar una guardería se ha de poder expropiar.

JUEVES 8 DE OCTUBRE DE 2009


EXPROPIACIONES URBANISTICAS

Autor: Juan A. Gimenez Fernandez

Vamos a definir el concepto de expropiaciones urbanisticas del derecho urbanistico
La expropiación urbanística es simplemente una modalidad de la expropiación genérica, es decir, de la técnica administrativa instrumentada a su través, caracterizada aquí por la persecución de unos objetivos que aparecen vinculados de un modo u otro a la materialización de determinaciones de Planes urbanísticos.

Consecuentemente, su régimen jurídico fundamental aparece establecido en la legislación básica estatal en materia de expropiación forzosa, cuya promulgación es, además, competencia exclusiva del Estado de conformidad con el art. 149.1 C.E. Las peculiaridades de su aplicación al terreno urbanístico corresponde establecerlas al respectivo legislador autonómico.

Las principales finalidades de las expropiaciones urbanísticas permiten, a su vez, caracterizar una diversidad de figuras de las mismas:

- Expropiación como sistema de actuación, en cuya virtud la Administración actuante asume la titularidad de todos los terrenos ubicados en el ámbito de ejecución escogido y, a partir de ese momento, lleva a cabo el proceso de transformación material y jurídica del suelo a través de alguna de las modalidades de gestión inherentes al funcionamiento de la respectiva Administración, siendo la más usual en este supuesto la concesión de obra urbanizadora.

- Expropiación para obtención de terrenos dotacionales, principalmente para obtención de sistemas generales en suelo urbano donde muchas veces éstos no son objeto de cesión gratuita por sus propietarios -sólo lo son cuando se hallan incluidos en los respectivos ámbitos sin generar cargas desproporcionadas o inasumibles para los propietarios- pero eventualmente también en suelo urbanizable. Igualmente, la expropiación será el mecanismo seguido para la obtención de terrenos afectos a una dotación pública local cuando esté excluida de ámbito de ejecución y no exista otro mecanismo alternativo en la legislación autonómica -como podrían serlo las transferencias de aprovechamientos urbanísticos o la ocupación directa-.

- Expropiación para obtención de terrenos no dotacionales con fines de interés general, modalidad bajo la que se agrupan las expropiaciones destinadas a constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo, a obtención de terrenos afectos desde el planeamiento a la construcción de viviendas de protección pública o a la obtención de terrenos asignados a otros usos declarados expresamente de interés social.

- Expropiación sancionatoria, o por incumplimiento de la función social de la propiedad, incumplimiento que se patentiza con la inobservancia de alguno de los deberes urbanísticos tradicionales -vinculados a la ejecución de la urbanización y edificación-, y que en la mayor parte de las legislaciones autonómicas se conecta a supuestos de incumplimiento de los plazos fijados para urbanizar y/o edificar y también de parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable o asimilado, a modo de sanción adicional, junto a la multa pertinente derivada del previo procedimiento sancionador.

La reversión en los distintos supuestos expropiatorios tiene un régimen diferenciado, por lo que ha de acudirse a la legislación específicamente aplicable en cada Comunidad Autónoma. En el caso de la expropiación para obtención de terrenos dotacionales, por ejemplo, el derecho de reversión puede no llegar a surgir simplemente con que el uso dotacional para el cual se expropió haya sido efectivamente implantado y mantenido durante un periodo de tiempo determinado, transcurrido el cual la Administración podrá cambiarlo de destino sin que ello comporte derecho alguno para los anteriores propietarios.

martes, 2 de enero de 2018

La Expropiacion Forzosa

LA EXPROPIACIÓN FORZOSA
La expropiación, es un instrumento de Derecho Público que consiste en la transferencia coactiva de la propiedad de un particular a la Administración Pública, o a otro particular, por razón del interés público y previo pago de una indemnización (Garrido Falla).
La expropiación es una transferencia coactiva, lo que la convierte en una institución peculiar del Derecho Público, muy diferente, por ello, de la compraventa del Código Civil.
El expropiado tienen derecho a una indemnización equivalente al valor de la cosa expropiada, lo que la diferencia de otras figuras, como la confiscación; por eso, el texto constitucional habla de la correspondiente indemnización, aunque no dice que tenga que ser previa a la privación de la propiedad.
En cuanto a la expropiación de bienes muebles, se mantiene en todo su rigor el principio de la declaración ex lege de la utilidad pública, salvando también el supuesto de que, tratándose de determinadas categorías de bienes, hubiera declarado con anterioridad una ley la posibilidad en abstracto de su expropiación por razones de utilidad pública, supuesto en el que para la expropiación en concreto, el requisito se entiende producido por el acuerdo del Consejo de Ministros. Asimismo, el principio y la salvedad se hacen extensivos a los supuestos de expropiación por interés social a que la ley se abre paso.
NORMATIVA REGULADORA DE LA EXPROPIACIÓN
La regulación actual de la expropiación forzosa se contiene básicamente en la Ley de Expropiación Forzosa (en lo sucesivo LEF) de 16 de diciembre de 1954 y en el Reglamento de 26 de abril de 1957, así como en los arts. 33 y 149.1.18 de la Constitución. Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 junio 2008, del Texto refundido de la ley del Suelo.
La apreciación acerca de si es o no necesaria la ocupación de un bien en concreto es una garantía fundamental para el particular. La declaración de utilidad pública explícita o implícita garantiza la concurrencia del interés general, que vienen a justificar la expropiación, pero no entra ni de lejos en apreciación alguna acerca de la necesidad de que para llevarlo a cabo se ocupe un bien determinado con preferencia a otro. Ciertamente, la Administración puede tomar como referencia el proyecto y los replanteos afectados, pero no siempre constarán con la precisión obligada los derechos e intereses afectados. En todo caso, es preciso dar una intervención al interesado, cuando menos para conseguir una indemnización suficiente desde el punto de vista jurídico del bien o derecho afectado.
ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN LA EXPROPIACIÓN
1. Sujetos, un elemento subjetivo de la expropiación forzosa está formado por el expropiante, expropiado y beneficiario.
Expropiante, Es el titular de la potestad expropiatoria y que, según la Ley de Expropiación Forzosa, sólo corresponde al Estado, Provincia, Municipio, y a las Comunidades Autónomas.
Expropiado, Es el titular de las cosas, derechos o intereses objeto de la expropiación. La característica más importante es que el status de expropiado no lo adquiere en virtud de ninguna cualidad ni circunstancia personal, sino como consecuencia de su relación con las cosas objeto de la expropiación.
Beneficiario, Es el adquirente inmediato de la transmisión forzosa que se efectúa o el que, dicho de otro modo, se beneficia directamente del contenido del acto expropiatorio cuando éste no se concreta en una transmisión de propiedad. El Reglamento lo define diciendo que es el sujeto que representa el interés público o social, para cuya realización está interesado a instar a la Administración expropiante el ejercicio de la potestad expropiatoria y que adquiere el bien o derecho expropiado.
2. Objeto, La Ley de expropiación forzosa ha expansionado el objeto de la expropiación forzosa que ya no se limita a bienes inmuebles, sino que también se extiende a los demás derechos e intereses patrimoniales legítimos, hablando incluso el Reglamento de las expropiaciones de facultades parciales del dominio o de derechos o intereses legítimos.
3. Causa, Es un elemento importante de la institución de la LEF y puede ser bien la utilidad pública o bien el interés social.
4. Contenido, Toda intervención administrativa que implique privación singular de propiedad, derechos o intereses patrimoniales legítimos a que se refiere el art. 1 de la Ley, es una expropiación forzosa a todos los efectos.
ESQUEMA DEL PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA
A. PROCEDIMIENTO GENERAL DE EXPROPIACIÓN
La expropiación es un procedimiento formal y riguroso.
Requisito previo en el procedimiento expropiatorio: Declaración de utilidad pública o interés social: Esta declaración es requisito indispensable para iniciar el procedimiento expropiatorio, por lo que no forma parte del procedimiento acabado de citar. La declaración se ha de realizar por ley, siempre que no se trate de alguno de los casos en que dicho requisito se considere implícito (por ejemplo, obras del Estado incluidas en planes de obras públicas). Esta regla es especialmente aplicable cuando se trate de bienes muebles, así como a la declaración de utilidad social como causa determinante de la expropiación.
Cuando la ley haya declarado la utilidad pública o el interés social en forma genérica, para una categoría especial de bienes muebles, obras, servicios o bienes, entonces la autorización en cada caso concreto del ejercicio de la potestad expropiatoria deberá hacerse por acuerdo del Consejo de Ministros.
Fases del procedimiento de expropiación:
1. Necesidad de ocupación: El procedimiento de expropiación comienza realmente con el acuerdo de la Administración en que determina concretamente cuáles son los bienes y derechos que han de ser objeto de expropiación. A estos efectos, la Ley de Expropiación Forzosa prevé una dualidad de procedimiento:
Excepcionalmente el Consejo de Ministros podrá, previa declaración de urgencia, dictar el correspondiente acuerdo en virtud del cual podrá efectuarse la expropiación mediante la ocupación de los bienes afectados, sin necesidad de cumplir el trámite de la declaración de la necesidad de la ocupación.
En el procedimiento normal de expropiación se inicia con una relación concreta e individualizada que el beneficiario debe formular de los bienes o derechos que considere necesario expropiar.
2. Información Pública, que se abrirá durante un plazo de 15 días, a cuyo fin cuando se trate de expropiaciones del Estado, aquella relación habrá de publicarse en el BOE y en el Boletín Oficial de la Provincia respectiva, así como en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia, comunicándose, además, a los Ayuntamientos en cuyos términos radique la cosa expropiable, para que la fijen en el tablón de anuncios.
3. Finalizada la información pública, se abre otro período de 29 días durante el cual la Administración examine y califica los escritos de oposición presentados e incorpora las certificaciones y documentos extendidos por el Registro de la propiedad y otras dependencias.
4. La fase final, termina con el acuerdo del órgano competente, de NECESIDAD DE OCUPACIÓN. Este acuerdo se ha de publicar y, además notificarse individualmente a todos los interesados en el expediente. Contra el mismo cabe recurso de alzada ante el Ministerio correspondiente.
B. CONSIDERACIÓN DEL JUSTIPRECIO
La fijación de la indemnización constituye, como es obvio, el problema capital de una Ley de expropiación. El criterio tradicional de someter las diferencias de apreciación pericialmente establecida a una decisión motivada y preparada por una tercera estimación pericial ha de reconocerse que no ha sido nunca propugnado como procedimiento ideal, sino más bien como un último recurso, al que empíricamente se acude en defecto de reglas tasadas que permitan una determinación automática del valor del objeto de la expropiación. Los criterio automáticos añaden a su intrínseca objetividad la ventaja de eliminar gran número de reclamaciones ya que sustraen la base sobre la cual cabe plantearlas, que no es otra que la pluralidad abierta indefinidamente de los medios de estimación.
1. Mutuo Acuerdo, según la Ley de Expropiación Forzosa, el primer medio al que deben acudir el expropiante o beneficiario y el expropiado para valorar la cuantía de la indemnización es el del acuerdo amistoso, para el que disponen de un plazo de 15 días. Si durante el mismo hay acuerdo positivo, se da por concluido el expediente iniciado; pero en el supuesto de que aquél no se lograra, se seguirá el procedimiento del Jurado Provincial de Expropiación << sin perjuicio de que, en cualquier momento de su tramitación, puedan ambas partes llegar a dicho acuerdo mutuo>>.
2. Jurado de Expropiación, a falta de acuerdo, habrá de procederse según los trámites legales previstos. En efecto, se tramita una pieza separada encabezada por la descripción del bien a expropiar. La Administración requiere al propietario para que, en un plazo de 20 días presente una hoja de aprecio, motivando la valoración que podrá ir avalada por un perito. En igual período la Administración debe aceptar o rechazar dicha valoración, si acepta, termina el expediente y se procederá al pago como requisito previo a la ocupación; y si la rechaza, extenderá hoja de aprecio fundada que se notificará al propietario para que, en el plazo de 15 días decida.
En caso de desacuerdo pasa el expediente al Jurado Provincial de Expropiación.
B. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE BIENES EXPROPIABLES
Según la Ley de Expropiación Forzosa, las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.
Como indica la exposición de motivos, del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 junio 2008, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. “los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación”.Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son indemnizables, salvo cuando se hubiesen realizado de mala fe.
En principio la Ley de Expropiación Forzosa, se basa en el valor fiscal de los bienes declarados con anterioridad por los interesados. Pero consciente de las dificultades que este sistema conlleva en la práctica, combina el sistema con otros criterios y, lo más importante, permite a las partes enfrentadas la libertad de estimación con arreglo a lo que establece el art. 43 de la Ley: <<No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados, si la evaluación practicada por las normas que en aquellos artículos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación, por ser éste superior o inferior a aquélla. El Jurado Provincial de Expropiación también podrá hacer aplicación de este artículo>>.
En la expropiación de suelo, serán aplicables los criterios de valoración establecidos en la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones de Suelo, cualquiera que sea la finalidad, urbanística o de otro carácter que la legitime según establece el art. 73 de esta Ley.
C. LA AFECCIÓN DEL BIEN A EXPROPIAR
Dice la Ley que <>. Sin embargo el Reglamento matiza que, en caso de fijación de justiprecio por mutuo acuerdo de las partes, no procederá el pago del premio de afección.
D. EL PAGO DEL JUSTIPRECIO
El pago se verificará mediante talón nominativo al expropiado o por transferencia bancaria, en el caso de que el expropiado haya manifestado su deseo de recibir el precio precisamente por este medio. Dicho pago está exento de gravámenes fiscales y, en caso de no ser aceptado por aquél, se procederá a consignarlo en la Caja General de Depósitos.
E. LA RETASACIÓN DEL BIEN EXPROPIADO
La Ley de Expropiación Forzosa, ante el hecho de que el pago se demore por parte de la Administración, ha establecido la retasación <<si transcurrieren dos años sin que el pago de la cantidad fijada como justo precio se haga efectivo o consigne>>, para lo que exige que se proceda de nuevo a evaluar las cosas o derechos objeto de la expropiación.
La nueva evaluación se hará a instancia del expropiado, por quien se formulará nueva hoja de aprecio en la forma prevista legal y reglamentariamente, sin necesidad de requerimiento de la Administración. Presentada esta instancia, se seguirán los trámites ordinarios para la fijación del justiprecio.
F. LA POSESIÓN DEL BIEN EXPROPIADO
Hecho efectivo el justiprecio, se podrá ocupar la finca o ejercitar el derecho expropiado. El acta de ocupación que se extenderá a continuación del pago, acompañada de los justificantes del mismo, será título bastante para que en el Registro de la Propiedad y demás Registros Públicos se inscriba y tome razón de la transmisión de dominio y se verifique en su caso, la cancelación de las cargas, gravámenes y derechos reales de toda clase a que estuviere afectada la cosa expropiada.